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确定一个房屋成交价的标准

2021-04-29 15:09

“自然人房屋交易,由于存在‘阴阳合同’,侵蚀了应税的税基。”中国税务筹划专家、清华大学总裁班俱乐部专家委员会委员朱鹏祖教授认为,在实际税收征管中税务机关通过技术手段,确定一个房屋成交价的标准,防止纳税人偷逃税款。这种做法的目的本来是遏制恶意偷逃税款的人。但是,税务局漠视纳税人提交的交易真实性的证据,简单套用地税局自己的标准征税,应当属于懒政。

江苏泓图律师事务所律师刘友财告诉记者,根据营业税和契税暂行条例等法规的规定,纳税人销售不动产,按照营业额和规定的税率计算应纳税额,营业额为销售不动产收取的全部价款。价格明显偏低并无正当理由的,由主管税务机关核定其营业额。“同时规定,房屋买卖的契税计税依据为成交价格。但成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定。”刘友财说。

是按市场实际成交价格征税,还是按中介评估价格征税,或者是按地税系统生成的价格征税?

据了解,从去年底开始,江苏省存量房交易纳税评估系统(省级集中版)开始推广应用。按照地税部门的说法,纳入“大集中系统”管理后,二手房交易纳税申报实现了与交易系统内数据的实时共享,提高了申报效率和准确性。纳税评估也进一步完善:评估方法更科学,操作更规范,评估反馈更合理。

南京市地税局相关人士表示,二手房的评估价计算方法比较复杂,是根据物价、房产、税务部门的相关统计,结合市场成交情况得出来的。如果买卖合同上的价格等于或高于系统纳税额的话,就能通过;如果交易价格偏低的,没法开票,税务系统就有权进行评估,按照系统评估的进行交税。如果纳税人不同意,可以找评估公司进行评估,请有资质的正规公司来评估房价。

朱鹏祖建议,税务机关应该入户实地调查房屋的情况,确认实际成交价。在制度设计上,税务局应该公示房屋计税价格确定的原则、办法和标准的计算过程,并定期修正,进行动态更新,这样才能让税务局确定的价格更接近真实。